住宅ローン:変動金利型と固定金利型


一般的なローンと同様、住宅ローンにも固定金利型と変動金利型の二種類があります。

変動金利と比べ、固定金利は高めに設定されていますが、景気の影響を受けて金利が上がることはありません。
多くの人が利用している「フラット35」ならば、低金利・35年間固定金利で住宅ローンを利用することができ
返済計画やライフプランも立てやすくなっています。

ただし、景気の状況によっては、固定金利が有利とは言い切れません。

低金利時代の基本は固定金利

景気が停滞、低迷している現在のような時代は、長期金利(市場金利)も低く
住宅ローンも固定金利を選ぶことが基本です。
しかし、景気が回復してくると、市場金利も上昇していきます。

金利の下降修正は、不景気な時代のカンフル剤とも言えます。
景気が悪いと高額な買い物をする人が減る為、世の中に物やお金をより多く流通させるために
金利を下げるわけです。
「低金利=不景気」と言えますが、住宅ローンの利用に関しては
金利の低さは有利に住宅を購入できるチャンスでもあります。

景気が良くなると、必然的に金利も上がるため、今後景気の回復が予想される場合には
返済期間の長い住宅ローンは、金利の低い時に固定金利で借りる方がお得でしょう。

今後の景気回復が見込めない場合には、さらに金利が下がる可能性もあり、その場合には
固定金利と比較して金利の低い変動金利の方が有利となります。

住宅ローンの借入れ期間は最長35年と長期間に渡ります。
20~30年間の景気が悪いままであれば、変動金利の方が、最終的な支払額は少なくなるかもしれませんが
長期間の景気の動向を予想できる人は存在しません。

今後景気が回復し、もしもバブルのような好景気時代がやってきたとすれば、政策金利・市場金利が
5%、6%を超えてしまう可能性もあります。

景気の悪い時代には有利な変動金利ですが、世の中の状況によって左右されるリスクがあることも覚えておきましょう。

住宅ローンは、支払途中で繰り上げ返済や、借り換えができますが、金融機関によっては
「繰り上げ返済は200万円以上から」等、返済金額が決められていることもある為、子供の教育資金を確保しながら
繰り上げ返済の資金を貯蓄する事は、なかなか難しいのではないでしょうか。

借り換えにしても、抵当権などの登記費用や、司法書士に支払う手数料が掛ります。
借り換えで節約した金利と借り換えでかかる手数料が見合ったものになるとは限りませんので
「金利が上がったら借り換えすればいいや」というような安易な考えで金利を選ぶべきではありません。

固定金利・変動金・どんな人に向いている?

現在のような低金利時代には、固定金利が断然お勧めです。

しかし、今後景気が回復してきた場合、住宅ローンにかかる固定金利も5%を超えてくるかもしれません。
バブル絶頂期の住宅ローンの固定金利は6~7%と現在の金利の3倍近くありました。

高金利の時代の固定金利の選択は不利になります。

このように変動金利は、景気の動向や政策に左右されるリスクがありますが、金利の仕組みを理解し
景気や金利の動向に注意を払っていける人であれば、変動金利を選んでも良いでしょう。

不景気で金利が下がり続けていたり、好景気で金利が高い状態なら、金利の選択基準も明確ですが
景気の回復期で金利の動向が不透明な時代には、固定と変動どちらの金利を選ぶべきか迷ってしまいます。
そんな時はファイナンシャルプランナー等、お金のプロに相談してみる方法もあります。

長期金利の推移

長期金利の推移は、住宅ローンの金利と密接にかかわってきます。

過去の10年間の策金利の推移を「日本相互証券株式会社の長期金利推移グラフ」や
「実践住宅ローンの固定金利と新発10年物国債利回りの推移」を見てみると、
バブルが弾けた1990年代後半は1%の金利が続き、2011年以降は0~0.1以下と、超が付く低金利時代が続いています。
バブル期の政策金利は6%、列島改造ブームの影響を受けた1970年代は9.41%と今では信じられないような高金利時代もありました。

また新発10年国債(月額終値)の推移で見ると、2006年には2%弱でしたが、それ以降は下がり続け2012年から1%を切り
2015年7月には0.5%以下となっており、それと連動している、固定金利フラット35(21~35年・融資率9割以下)の金利は
2014年3月以降1.5%前後と低い水準で推移しています。

現在の超低金利から、突然70年代、80年代のような水準の高金利になる可能性は低いですが、
バブル期のようにほんの数年で急激に金利が上昇する可能性はあります。
バブル期の景気や金利の上昇スピードは、ある意味異常な状態でしたので
ここまで極端かつ急激に金利が上がるとは思いませんが、可能性はゼロではありません。

住宅ローンを利用するのであれば、景気と金利の動向には気を配りましょう。

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